Scheda informativa AdE - Scheda dedicata ai requisiti per accedere alle agevolazioni fiscali sulla prima casa: residenza nel Comune dell'immobile, assenza di titolarità su altri immobili agevolati, tempistiche per il trasferimento, decadenza in caso di cessione infraquinquennale e possibilità di riacquisto entro un anno.
Le agevolazioni prima casa rappresentano uno degli strumenti di politica fiscale più utilizzati per sostenere l'accesso all'abitazione. La disciplina prevede l'applicazione di aliquote ridotte sull'imposta di registro (o sull'IVA, in caso di acquisto da impresa costruttrice) e benefici sulle imposte ipotecarie e catastali, al ricorrere di specifici requisiti soggettivi e oggettivi. La normativa di riferimento è stratificata nel tempo e si compone di disposizioni del Testo Unico dell'imposta di registro e di successivi interventi.
Per usufruire dell'agevolazione, l'immobile deve avere destinazione abitativa e non rientrare nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9). L'acquirente deve avere la residenza nel Comune dove si trova l'immobile, o impegnarsi a trasferirla entro diciotto mesi dall'acquisto, e non deve essere titolare di altri diritti reali su immobili nel medesimo Comune o, a certe condizioni, su altro immobile acquistato con le medesime agevolazioni. La disciplina è stata progressivamente affinata per consentire, sotto specifiche condizioni, il riacquisto con agevolazione quando l'acquirente sia già titolare di un altro immobile acquistato con lo stesso beneficio.
La perdita dell'agevolazione può derivare dal mancato trasferimento della residenza nel termine previsto, dalla dichiarazione mendace sulla sussistenza dei requisiti o dalla cessione dell'immobile prima del decorso di cinque anni senza riacquisto, entro un anno, di altro immobile adibito ad abitazione principale. In caso di decadenza, è dovuta la differenza d'imposta rispetto alle aliquote ordinarie, maggiorata di interessi e sanzioni. Esistono tuttavia cause di forza maggiore e circostanze oggettive che la prassi e la giurisprudenza hanno riconosciuto come idonee a escludere la decadenza.
Nella prassi applicativa, l'Agenzia delle Entrate ha affrontato numerose questioni specifiche: il trattamento delle pertinenze, le condizioni per il riacquisto agevolato, gli effetti della separazione coniugale sulla titolarità, i criteri di individuazione dell'abitazione di lusso alla luce del quadro normativo vigente, le modalità di dichiarazione dei requisiti in atto. Le numerose circolari e risoluzioni sul tema costituiscono un indispensabile supporto per la consulenza professionale, consentendo di prevedere correttamente gli effetti fiscali dell'operazione di acquisto e di evitare cause di decadenza.